Gevecht om de m2 en ha.

Een pleidooi voor structureel onderzoek naar bedrijventerreinen in de regio Rotterdam.

Recent onderzoek naar bedrijventerreinen in Nederland en specifiek naar bedrijventerreinen in Rotterdam en de regio laat zien dat sprake is van structurele leegstand van commercieel vastgoed. Onderzoek geeft tevens zicht op de situatie dat men momenteel onvoldoende beeld heeft op de ontwikkelingen in dit segment van de markt omdat actuele en volledige gegevensbestanden lijken te ontbreken. Tevens lijkt men onvoldoende in staat de gegevens in de context van de huidige en toekomstige ontwikkelingen in de samenleving te plaatsen. Gecombineerd met de voortdurende noodzaak voor bestuurders van steden in de randstad voldoende ruimte beschikbaar te hebben voor de vestiging van bedrijven én de opgave te voldoen aan de blijvende vraag naar woonruimte en ruimte voor de natuur, lijkt het verstrekken van de opdracht voor structureel onderzoek naar ha bedrijventerrein en m2 (leegstaand) bedrijfs- en kantoorruimte de enige logische stap.
Vaststaat dat op dit moment in Nederland ongeveer 6 miljoen m2 oppervlakte commercieel vastgoed (bedrijfs- en kantoorruimte) leegstaat[1]. Een groot deel van deze leegstand is conjunctureel, maar uit onderzoek blijkt eveneens dat ongeveer 15% een structureel karakter heeft. Veel gemeenten worstelen met de vraag hoe zij de leegstand in hun gemeente kunnen aanpakken. Gemeenten hebben baat bij een zekere leegstand, maar een te grote leegstand is ongewenst in verband met uitstralingseffecten op het imago van de gemeente, maar ook vanwege het ontstaan van (sociale) onveiligheid.
Volgens sommige bronnen is de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte blijvend van aard. Andere, meer recente, bronnen schetsen echter scenario´s waarin de vraag naar dergelijke ruimte vanwege krimpende bevolking en verdienstelijking van de economie, binnen aanzienlijke tijd afneemt. In hoeverre is de uitgifte van nieuwe grond voor het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen met in achtneming van deze inzichten nog verantwoord?

Huidige ontwikkelingen
Bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing is een tot op heden onderbelicht stuk van de stad zichtbaar geworden; leegstaande woningen, kantoorgebouwen en bedrijfspanden. Doordat veel leegstaand commercieel vastgoed zich bevindt in gebieden die benoemd zijn als gebied voor stedelijke vernieuwing is het voor de overheid wenselijk meer greep te hebben op dit deel van de vastgoedmarkt. Daartoe onderneemt de overheid verschillende stappen. Zij oriënteert zich daartoe onder meer op het herzien van de wetgeving ten aanzien van kraken van woningen en gebouwen, onderzoekt in samenwerking met SEV de transformatie van kantoorgebouwen in woningen, op de mogelijkheden van industrieel, flexibel en duurzaam bouwen (IFD bouwen).
Ondertussen heeft het ministerie van VROM zich ten doel gesteld dat er tot 2010 25.000 woningen in voormalig kantoorpanden moeten worden gerealiseerd. Aan de overheid gerelateerde onderzoeksinstituten als Kenniscentrum Grote Steden en NICIS zetten zich sterk in voor het concipiëren van beleid gericht op stedelijke ontwikkeling. Zo heeft Decisio onlangs in opdracht van NICIS[2] en Kenniscentrum Grote Steden[3] een onderzoek[4] uitgevoerd naar de instrumenten die gemeenten kunnen benutten om het hergebruik van langdurig leegstaand commercieel vastgoed te stimuleren.

Bovengenoemde onderzoeken, handreikingen en maatregelen richten zich grotendeels op kantoorgebouwen. Kantoorruimte en bedrijfsruimte op algemene bedrijventerreinen staan niet in dezelfde mate in de spotlight. Wellicht ten dele omdat in navolging van de succesvolle stedelijke vernieuwing van havengebieden in grote internationale steden als Londen er al aandacht is voor een deel van de bestaande bedrijfsterreinen, namelijk die bedrijfsterreinen die haven gerelateerd zijn en vanwege verdwijnende industrie leeg zijn gekomen. Herontwikkeling van deze terreinen wordt direct gerelateerd aan de verwachte opbrengsten op de vastgoedmarkt en is daarmee economisch interessant. Bovendien behoren bedrijventerreinen als beleidsonderwerp, in tegenstelling tot kantoorgebouwen in stedelijke vernieuwingsgebieden, tot het takenpakket van Verkeer en Waterstaat.

Onderzoek
Onderzoek naar leegstand maakte duidelijk dat er verschil bestaat tussen leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte. De vraag en aanbod van kantoorruimte laat een mismatch zien in zowel kwantitatieve als kwalitatieve termen. De omvang van de leegstand lijkt vooral veroorzaakt door de conjunctuur, terwijl de structurele leegstand verklaard wordt door kwalitatieve aspecten. De vraag naar kantoorruimte zal naar verluid de komende jaren nauwelijks groeien. Wel zal er sprake zijn van een verschuiving van uitbreiding naar vervanging.
´Het aanbod van bedrijfsruimte is in 2004 explosief gestegen, terwijl er nauwelijks nieuwe bedrijfsruimte is opgeleverd. Het aanbod wordt daarmee verklaard door leeggekomen bestaand vastgoed.´ Ondanks deze constatering schrijft het ministerie van Economische Zaken in het Actieplan Bedrijventerreinen (EZ, 2005) dat er ondanks het grote aanbod van bedrijfsruimte tot het jaar 2020 nog ruim 23.000 hectare bruto nieuw bedrijventerrein nodig is. Ondertussen stelt het RPB, MNPB en CPB in 2006 in een gezamenlijke scenariostudie voor Nederland in 2040 dat ´overheden moeten anticiperen op een omslag in de behoefte aan bedrijventerreinen die zich op langere termijn gaat voordoen. De behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen blijft in alle scenario´s achter bij de huidige trend´[5].
De door RPB, MNPB en CPB ontwikkelde scenario´s schetsen allen een situatie van afnemende bevolkingsgroei en verdienstelijking van de economie waardoor herstructurering van bestaande bedrijventerreinen urgenter wordt.

De Rotterdamse situatie
Uit een inventarisatie van kantoorruimte van het Rotterdams Centrum voor Onderzoek en Statistiek[9] (COS) komt naar voren dat in 2005 in Rotterdam ca 380.000 m2 bvo[10] kantoorruimte leegstond. Op grond van de cijfers van 2005 kan gesteld worden dat het in 76% van de leegstand gaat om conjuncturele leegstand; ofwel na twee jaar is de leegstand voor de betreffende kantoorruimten opgelost. In het daarop volgende jaar lost de markt nog 14% van de leegstand op. Na drie jaar en meer (10%) krijgt de leegstand een meer structureel karakter.
Een overzicht van de leegstand in Rotterdam over de afgelopen vijf jaar onderverdeeld naar duur en omvang, laat zien dat er tot 2002 een afname is van de leegstand en vervolgens een sterke toename van leegstand te zien in duur en omvang.
Kantoorruimten worden in het Rotterdamse onderzoek verdeeld in duur en m2 bvo geclusterd naar milieutypen, die voor het gemak van overzicht, te clusteren zijn naar locatie.
Leegstand van kantoorruimten is het grootst in omvang op kantorenboulevards. De fluctuatie van de leegstand van kantoorruimte op overige centrumlocaties fluctueert in tijd, maar eindigt na drie jaar leegstand in een verwaarloosbare omvang van de leegstand. De leegstand op knooppuntlocaties is groot in omvang maar sterk conjunctureel van karakter. Leegstand op bedrijventerreinen vertegenwoordigt de meer structurele leegstand van kantoorruimten. In de gegeven cijfers wordt niet aangegeven of cijfers werkelijk alleen kantoorruimte betreffen of dat de aanwezige bedrijfsruimte is opgenomen in de cijfers van de kantoorruimte op bedrijventerreinen.

Begin 2006 heeft het COS in opdracht van Stadsregio Rotterdam en Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam wel specifiek onderzoek gedaan naar (een deel van de) bedrijventerreinen in de regio Rotterdam: een selectie van 24 bedrijventerreinen in 10 gemeenten[11]. In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in m2 bedrijfs- en kantoorruimte. Uit dit onderzoek komt naar voren dat ca 4 miljoen m2 bedrijfs- en kantoorruimte in de regio aanwezig is. Van de ruim 3 miljoen m2 bedrijfsruimte staat begin 2006 10% leeg en van de ruim 1 miljoen kantoorruimte staat 20% leeg. In Vijf van de 10 gemeenten in de regio is het percentage leegstand bedrijfsruimte hoger dan het gemiddelde regionale leegstandspercentage van 8%. De leegstand van kantoorruimte komt in de meeste gemeenten overeen met het gemiddelde regionale leegstandspercentage van 15%.

De Kamer van Koophandel (KvK) Rotterdam heeft in het kamergebied van haar vestigingslocatie opdracht gegeven aan Ecorys onderzoek[12] te doen naar de transformatie van bedrijventerreinen in woningbouwlocaties. De KvK ziet de transformatie van bedrijventerreinen in woninglocaties als bedreiging voor de ontwikkeling van bedrijvigheid in de regio. Uit het onderzoek van Ecorys wordt zichtbaar dat in de periode 1995-2005 112 ha bedrijventerreinen, verdeeld over 47 gemeenten in het kamergebied, getransformeerd is in woninglocaties. Verwacht wordt dat de komende 10 jaar in ieder geval nog 50 ha bedrijventerrein wordt getransformeerd in woninglocaties. Ecorys heeft eveneens onderzoek gedaan naar door woningbouwplannen bedreigde bedrijventerreinen. Zoals zij aangeven kunnen zij in verband met de weinig eenduidige term ´bedreigd´ geen harde gegevens presenteren. Wel wordt aangegeven dat 70% van de bedrijventerreinen niet bedreigd wordt door transformatie, 26% bedreigd wordt of kans maakt bedreigd te worden en dat 4% werkelijk onder hevig is aan transformatie.
Onderzoek naar de hoeveelheid ha uitgifte (nieuw terrein) versus ha transformatie laat zien dat tegen 13 ha transformatie 53 ha uitgifte plaatsvindt. De compensatie van de uitgifte van nieuw bedrijventerrein voor het verdwijnen van bedrijventerreinen ten behoeve van woningbouw lijkt echter niet volgens planning en behoefte plaats te vinden. Zo wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan natte bedrijventerreinen en terreinen die bedrijven kunnen huisvesten die werken in de hogere milieucategorieën.

Naast het OBR, de Stadsregio Rotterdam en de Kamer van Koophandel monitort en stuurt de Provincie Zuid-Holland (PZH) de uitgifte en herstructurering ha bedrijventerreinen. PZH stelt dat gedurende de collegeperiode ten behoeve van de economische groei 500ha bedrijventerrein moet worden uitgegeven en 500 ha bedrijventerrein moet worden geherstructureerd. PZH maakt een directe vertaling van ha bedrijventerrein naar hoeveelheid arbeidsplaatsen. Elke ha uitgifte staat voor 50 tot 80 arbeidsplaatsen en elke ha herstructurering voor +10 tot 20 arbeidsplaatsen.
Ten behoeve van de realisering van deze plannen verstrekt PZH vanuit het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen (OFB) subsidies aan de gemeenten behorende tot de provincie Zuid-Holland.

Gegevens vergeleken
Het is zo goed als ondoenlijk de onderzoeksgegevens van de verschillende onderzoeken met elkaar te vergelijken. De onderzoeken baseren hun gegevens op verschillende data. Zo verschillende de onderzoeksgebieden, gaat het ene onderzoek over m2 bedrijfs of kantoorruimte en de leegstand van deze m2 en het andere onderzoek over ha bedrijventerrein en ha door woningbouw bedreigde bedrijventerreinen, terwijl het andere onderzoek vooral gericht is op de vertaling van de hoeveelheid beschikbare ha bedrijventerrein naar mogelijke arbeidsplaatsen. Waar Provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel het over eens lijken te zijn is dat uitgifte ha bedrijventerrein de mogelijkheid tot werk in de regio garandeert. Wat zowel rond de gegevens van de provincie als in het onderzoek van Ecorys ontbreekt is een groter kader dan een economische kader.
Waar PZH nog spreekt van verouderde bedrijventerreinen die qua voorzieningen of uitbreidingsmogelijkheden onvoldoende aansluiten bij de wensen van bedrijven, noemt Ecorys elk bedrijventerrein dat getransformeerd wordt in een woninglocatie een bedreiging voor de bedrijvigheid. Een brede context van een veranderende samenleving, snelle technologische innovaties, verdienstelijking van de economie en krimpende bevolking waarbinnen deze ontwikkeling rondom bedrijventerreinen plaatsvindt ontbreekt. Daarbij is het zo dat de onderliggende belangen van de verschillende partijen die opdracht hebben gegeven voor het onderzoek de onderzoeksgegevens dusdanig kleuren dat hetgeen gepresenteerd wordt hooguit een indicatie geeft van een ontwikkeling.

Wat bijzonder is in het onderzoek van Ecorys is de conclusie dat in de regio behoefte is aan natte en hoge milieucategorie bedrijventerreinen. Ondertussen komen in de stad Rotterdam natte terreinen (Stadshavens Rotterdam[13]) vrij die qua locatie reeds geschikt zijn voor natte bedrijvigheid en in sommige gevallen ook voor vestiging van bedrijven die qua bedrijvigheid vallen in een hoger milieu categorie. De voorkeur voor de herbestemming van deze terreinen gaat uit naar vestiging van bedrijven en personen verbonden aan de creatieve economie. Terreinen die qua ontwikkeling en ligging als woon- en werklocatie daarvoor niet bijzonder geschikt zijn, in hun soort een herhaling vormen van wat reeds eerder in de stad is gedaan (Lloyd Muller pier) en daarmee in geen directe meerwaarde bieden qua diversiteit in woon- en werklocatie. Tegelijkertijd is men bezig met de herinrichting van bedrijventerreinen zoals Spaanse polder[14] dat qua ligging geschikt is personen en bedrijven aan te trekken die verbonden zijn aan de creatieve economie en tegelijkertijd een nieuwe bijzondere locatie te ontwikkelen waarin waar wonen en werken aan het water samen gaat met beschutting, goede bereikbaarheid, én tegelijkertijd een nieuwe verbinding maakt tussen (hoog) stedelijk gebied en een gebied meer landelijk uitstraling zoals Overschie. Verbindingen die hard nodig zijn in stad als Rotterdam.

Afsluitend
De onlangs uitgevoerde onderzoeken naar bedrijventerreinen laten zich voorlopig kenmerken als door economische noodzaak ingegeven incidenten. Gezien de (vermeende) noodzaak naar meer ha bedrijventerreinen, de omvang van de leegstand van m2 bedrijfs- en kantoorruimte en de dynamiek in de markt lijkt een pleidooi voor volledig en structureel (kwantitatief gecombineerd met kwalitatief)onderzoek van essentieel belang. Mede door het ontbreken van (actuele) gegevens kan men momenteel onvoldoende specifiek te kunnen inspelen op ontwikkelingen op zowel de korte als de lange termijn. Door het ontbreken van gegevens stuurt de economie de uitgifte en herstructurering van ha bedrijventerrein terwijl de snelheid van ontwikkeling van zowel uitgifte als herstructurering wordt gestuurd door bureaucratische processen. Processen die zijn ingebed in een politiek en maatschappelijk kader waarin rekening wordt gehouden met meer dan alleen de economische factoren.
Al met al voldoende grond om te pleiten voor actieve monitoring van ha bedrijventerreinen en de (leegstand) van aanwezige m2 bedrijfs- en kantoorruimte door een onafhankelijk onderzoeksbureau die feiten registreert en vertaalt in de context waarin deze feiten zich voordoen.
Eveneens een pleidooi bewuster om te gaan met de uitgifte van nieuwe grond voor de bouw van woningen en bedrijventerreinen. Onderzoek wijst uit dat de beschikbare gegevens niet eenduidig zijn en dat een totaaloverzicht en een lange termijn visie op dit moment ontbreekt.
De wens werkgelegenheid en bedrijvigheid in de provincie te stimuleren lijkt ten grondslag te liggen aan de plannen voor uitgifte en herstructurering van ha bedrijventerreinen. Recent onderzoek toont aan dat er leegstand is op bedrijventerreinen, dat onvoldoende strategisch wordt omgegaan met de ontwikkeling en inrichting van bedrijventerreinen op regionaal niveau en dat toekomstige scenario´s voorspellen dat de behoefte aan bedrijventerreinen vanwege verdienstelijking van de economie en krimpt van de bevolking in 2040 is afgenomen. Ofwel, in hoeverre sluit het ingezette beleid aan bij de ontwikkelingen in de samenleving. Investeert men wel op de juiste manier? Het antwoord op deze vraag kan alleen worden beantwoord door opdracht te geven voor structureel onderzoek naar bedrijventerreinen. Wellicht dat er dan een visie kan worden ontwikkeld die gebaseerd is op betrouwbare gegevens en waarin rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen op verschillende aanverwante beleidsterreinen.

Fréderique Kreeftenberg
2007

_____________________
Referenties

Decisio, Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten, Den Haag: Sdu Uitgevers, 2006
Ecorys, Inventarisatie van herbestemde en bedreigde bedrijventerreinen. In 47 gemeenten in het kamergebied van de Kamer van Koophandel Rotterdam. In opdracht van de Kamer van Koophandel Rotterdam, mei, 2006.
Gedep. Staten Zuid-Holland, ´Stappen vooruit!`. Meerjarenprogramma bedrijventerreinen collegeperiode 2003-2007. Stand van zaken 2005.
Ministerie van VROM, Wonen op de zaak. Transformeren van kantoren in woningen. Den Haag: Sdu Uitgevers, maart 2006. Janssen, L.H.J.M., V.R. Okker, J. Schuur. Welvaart en leefomgeving. Een scenariostudie voor Nederland in 2040. Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau, Ruimtelijk Planbureau, 2006.
Wilt, van der G.H. & W.H.M. van der Zanden, Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam. Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) in opdracht van Stadsregio Rotterdam en Ontwikkelingsbedrijfs Rotterdam, maart 2006.

[1] Ministerie Vrom, maart 2006, p.5.
[2] Netherlands Institute for City Innovation Studies – http://www.nicis.nl/
[3] http://www.hetkenniscentrum.nl/
[4] Deciso, 2006.
[5] Janssen, L.H.J.M., e.a., 2006.
[6] Netherlands Institute for City Innovation Studies – http://www.nicis.nl/
[7] http://www.hetkenniscentrum.nl/
[8] Deciso, 2006.
[9] http://www.cos.rotterdam.nl/Rotterdam/Openbaar/Diensten/COS/Tabellen/ARBEID_EN_INKOMEN/A57-A.xls
[10] bvo – bruto vloeroppervlak
[11] Wilt, van der, e.a., 2006
[12] Ecorys, 2006.
[13] http://www.stadshavensrotterdam.nl/
[14] http://www.spaansepolder2015.nl/smartsite730114.dws